1 
0 Коммерческая недвижимость. Почему нужно обратить на это внимание.
Коммерческая недвижимость. Экономисты все больше обеспокоены этой индустрией (CRE) стоимостью 20 триллионов долларов.
После десятилетий бурного роста, поддерживаемого низкими процентными ставками и легкими кредитами, коммерческая недвижимость уперлась в стену.
Так оценки офисной и торговой недвижимости падают. Потому что пандемия привела к снижению её заполняемости. И также к изменениям в том, где люди работают и как они делают покупки. Усилия ФРС по борьбе с инфляцией путем повышения процентных ставок также нанесли ущерб этой отрасли, зависящей от кредита.
Недавний банковский стресс, вероятно, усугубит эти проблемы. Кредитование девелоперов и менеджеров коммерческой недвижимости в основном поступает от малых и средних банков. Потому, что там давление на ликвидность было наиболее серьезным. По данным экономистов Goldman Sachs, около 80% всех банковских кредитов на коммерческую недвижимость поступает от региональных банков.
«Думаю, что вы увидите, как банки будут быстрее отказываться от обязательств по коммерческой недвижимости по всему миру. Так как они больше сосредоточены на ликвидности». Так в пятницу написал Ричард Рамсден из Goldman Sachs Research в своей заметке. «И я действительно думаю, что это будет то, за чем будет важно следить в ближайшие месяцы и кварталы».
В последнее время игроки, играющие на понижение, увеличили свои ставки против коммерческих арендодателей. И это свидетельствует о том, что, по их мнению, рынок продолжит падение. Потому что региональные банки ограничивают доступ к кредитам. Так по данным S&P Global, недвижимость является самой сокращаемой отраслью в мире и третьей в США.
Но насколько велика эта угроза для экономики? В беседе с Ксандером Снайдером, старшим экономистом по коммерческой недвижимости в компании First American, постараемся выяснить это.
Это интервью было отредактировано для ясности и объема.
Перед звонком. Почему розничным инвесторам стоит обратить внимание на то, что сейчас происходит в коммерческой недвижимости?
Ксандер Снайдер. Банки сильно связаны с коммерческой недвижимостью. Это влияет на стабильность банковской системы. Поэтому здоровье рынка оказывает влияние на экономику в целом. И даже если вы не интересуетесь коммерческой недвижимостью ради самой коммерческой недвижимости.
Коммерческая недвижимость. Насколько все плохо сейчас?
Рост цен замедляется, а по некоторым классам активов он начинает снижаться. Офисная недвижимость была более сложной задачей, чем другие, по очевидным причинам.
Теперь частное кредитование отрасли также начинает замедляться. Так как банковское кредитование начало иссякать более чем за месяц до того, как произошел крах банка Силиконовой долины. Кредита на всю коммерческую недвижимость стало не хватать. А новый банкрот вдобавок только усугубил эту тенденцию.
Как, по вашему мнению, банковские потрясения могут усугубить ситуацию?
Я думаю, что более мелкие банки будут подвергаться более тщательному контролю со стороны регулирующих органов. Потому что они, как правило, имеют большую концентрацию кредитов на коммерческую недвижимость. Это означает, что малые и средние банки собираются еще больше ужесточить стандарты кредитования, что затруднит получение кредитов.
Влияет ли на это возможность надвигающейся рецессии?
Поскольку кредит становится все более дефицитным и более дорогим, трудно точно знать, сколько стоят здания. Вы получаете этот разрыв между продавцами и покупателями. Так продавцы хотят получить цены на конец 2021 года. А покупатели говорят, что не знают, сколько стоит объект. И поэтому они дают такое низкое предложение. Это уже происходило, и результатом этой разницы в цене стало снижение активности сделок.
Нет широкого согласия по поводу оценки активов. Экономическая неопределенность усугубит эту тенденцию. А если вы банк, вам гораздо труднее дать кредит под стоимость здания, если вы не знаете, какова реальная стоимость здания.
Так как же мы должны волноваться?
Многие люди слышат о коммерческой недвижимости и думают, что это все одно и то же. И тенденции таковы, что они все одинаковы. Но это не так. Основные принципы многоквартирных домов и промышленных активов остаются относительно стабильными на национальном уровне.
Для офисной и торговой недвижимости все по-другому. Произошел фундаментальный сдвиг в том, как мы используем офисные помещения, и это изменило спрос. Это то, на что нужно обратить внимание, особенно когда наступает срок погашения офисных кредитов под низкие проценты. Мы сталкиваемся с ситуацией, когда собственникам офисов приходится рефинансировать по более высокой ставке, хотя используется только 50% здания. Это не приводит к хорошим показателям денежного потока для кредитора.
Я думаю, что розничная торговля также сталкивается с проблемами. Многие люди все еще сидят на избыточных сбережениях от пандемии, которые начинают расходоваться. И ФРС, безусловно, пытается немного подтолкнуть безработицу вверх. Поэтому я предполагаю, что обе эти вещи повлияют на розничные расходы и, следовательно, повлияют на розничную торговлю как класс активов.
Экономисты прогнозируют рецессию и рост инфляции
Стагфляция, сочетание высокой инфляции и ослабления экономики, может вернуться. Согласно последнему исследованию Национальной ассоциации экономики бизнеса, опубликованному в понедельник, большинство экономистов ожидают рецессии где-то в этом году. И они прогнозируют, что инфляция останется выше 4%.
Похоже, что туман рассеялся после опроса, проведенного в прошлом месяце,И он показал значительные расхождения респондентов в отношении того, куда, по их мнению, движется экономика США в 2023 году.
«Эксперты в целом согласны с прогнозами инфляции и последствиями повышения процентной ставки Федеральной резервной системой».Так сказал председатель отдела исследования политики NABE Мервин Джебарадж. «Более семи из десяти участников дискуссии считают, что рост индекса потребительских цен (ИПЦ) останется выше 4% до конца 2023 года. И более двух третей не уверены, что ФРС сможет снизить инфляцию до своего уровня в 2% в течение следующих двух лет, не вызывая рецессии».
Тем не менее, более половины участников NABE Policy Survey ожидают рецессии в какой-то момент в 2023 году. Но только 5% считают, что Соединенные Штаты в настоящее время переживают рецессию. Это почти в четыре раза меньше, чем 19%, которые считали, что США находятся в рецессии с августа.
Банковские потрясения приближают нас к рецессии прямо сейчас. Президент ФРС Кашкари
Недавний кризис в банковской сфере может привести к рецессии в США. Так об этом заявил президент Федерального резервного банка Миннеаполиса Нил Кашкари.
«Это определенно сближает нас прямо сейчас». Так сказал он в интервью CBS Face the Nation в эти выходные.
«Для нас неясно, насколько эти банковские стрессы приводят к повсеместному кредитному кризису. И тогда этот кредитный кризис, как вы и сказали, замедлит экономику». Добавил он.
Хотя Кашкари сказал, что финансовая система «устойчива» и «сильна», он сказал, что все еще существуют «фундаментальные проблемы регулирования, с которыми сталкивается наша банковская система».
По материалам анализа Николь Гудкайнд, CNN
